Ипотека – самый распространённый способ приобретения жилья в наше время. Зачастую обязательства по ней берёт на себя не один человек, а несколько. Фактически квартиру покупают на двоих и более людей. Но бывает и так, что через какое-то время созаёмщик больше не может вносить платежи по ипотеке. Банкротство может стать для него единственным выходом, но остаётся вопрос, как это отразится на остальных участниках сделки.
Рассмотрим такую ситуацию подробнее. Как происходит данный процесс, что можно сделать и к чему нужно быть готовым, если созаёмщик больше не может платить?
Кто такой созаёмщик
При подаче заявки на ипотеку многие люди получают отказ – сумма слишком велика. Распространённым решением такой проблемы является совместная покупка жилья. Чаще всего такой вариант сделки используют близкие родственники, в частности, семейные пары.
Один человек, как правило, выступает главным заёмщиком. Второй – созаёмщиком. Нередко покупка жилья делится на несколько человек. В таком случае созаёмщиков по ипотеке будет двое или больше.
Любые сделки купли-продажи, где в роли одной стороны выступает несколько человек, отличаются повышенным уровнем риска. Никогда нельзя быть уверенным, что финансовая ситуация созаёмщика позволит ему выплачивать ипотеку десятки лет. Если возможности иссякли, он может подать заявление о банкротстве. Более того: даже если он не хочет этого делать, инициатором может стать кредитор.
Независимо от особенностей ситуации, у остальных созаёмщиков появляется повод для переживаний. Действительно, чужое банкротство может негативно отразиться на их привычной жизни, а также обернуться чередой проблем.
Что будет с имуществом банкрота
ВАЖНО! При банкротстве физлица у него не могут отнять единственное жильё. Ипотека – исключение, но только в том случае, если она ещё не выплачена. Если созаёмщик, не имеющий другого жилья, уже внёс все платежи, можно не беспокоиться о возможной продаже доли с торгов.
Банки не всегда предупреждают об этом, но, если любой из созаёмщиков перестаёт вносить платежи, остальные должны делать это за него. Как группа людей решит данный вопрос между собой, кредитору безразлично. Для него главное – получать полный платёж ежемесячно.
И здесь возникает вопрос, как поступить при недобросовестности созаёмщика или других обстоятельствах, на которые остальные участники не в силах повлиять. Для таких случаев существует возможность вывести человека из ипотечного договора. Это юридическая процедура, не всегда выгодная и удобная для остальных, но порой она становится единственным приемлемым решением.
Стандартные действия при банкротстве созаёмщика по ипотеке:
- Арбитражный управляющий выявляет всё имущество, которое есть у гражданина. Жильё, находящееся в ипотеке, попадает в этот список в первую очередь, поскольку по договору оно находится в залоге.
- Недвижимость должна быть продана с торгов, после чего вырученные средства с баланса созаёмщика будут возмещены кредитору.
- Если должник состоит в браке, общая собственность также подлежит продаже. При этом половина вырученных средств будет передана супругу или супруге.
Проблема банкротства при совместной ипотеке в том, что кредитный договор считается общим. Спокойно вносить платежи, когда созаёмщик их вносить перестал, не получится. Банк вскоре предъявит требования: проценты, штрафы или полное погашение всей суммы. И он может сделать это по отношению сразу ко всем созаёмщикам.
Что будет, если банкротится созаёмщик
Самый плохой сценарий реализуется, если не предпринимать никаких действий и ждать, что сделает банк. А он, как правило, приводит в действие стандартный план:
- Выдвигает свои требования к заёмщикам.
- При отсутствии их удовлетворения передаёт дело судебным приставам. Ещё раньше он может попытаться возместить ущерб через коллекторов.
- При отсутствии результата он подаёт на созаёмщика в суд для инициации процедуры банкротства, если должник не сделал этого сам.
- В процессе имущество реализуется с торгов. Для остальных созаёмщиков и основного заёмщика это означает, что квартира может быть продана – и, скорее всего, будет продана, если ничего не предпринимать.
- Полученные средства делятся между созаёмщиками пропорционально их долям. То, что принадлежало должнику, передаётся кредиторам.
В этой ситуации есть несколько неприятных моментов. Первый состоит в том, что банкротство, как правило, не погашает задолженность полностью. В обычных случаях оставшийся долг полностью списывают. Но в ситуации с совместной ипотекой действуют правила солидарной ответственности.
Поэтому, если вырученных с продажи денег не хватило на полное погашение долга созаёмщика по ипотеке перед банком, остаток потребуют с остальных участников. Зачастую из-за этого им тоже приходится оформлять банкротство. В результате потеряна не только квартира, но и значительная часть полученных на торгах денег. Или вся сумма.
Но даже если при банкротстве созаёмщика средств на погашение хватило, ситуация безрадостная:
- Продажа с торгов, как правило, осуществляется по заниженной стоимости.
- Не только созаёмщик по ипотеке, но и остальные участники остаются без жилья.
- Купить другую квартиру или даже комнату на полученные средства зачастую невозможно. Во-первых, это лишь часть стоимости жилья. Во-вторых, цена была ниже рыночной.
- При этом долг не закрывается. Нужно продолжать вносить ежемесячные платежи.
Такая ситуация не обязательно приводит к банкротству, но способна существенно и надолго ухудшить финансовое положение человека.
Здесь стоит отметить, что разрабатываются новые законодательные акты, которые помогут частично улучшить ситуацию для заёмщиков и созаёмщиков по ипотеке в том случае, если кто-то из них не может платить. Но, во-первых, многие из них ещё не приняты. Во-вторых, улучшения не слишком заметные.
ВАЖНО! Если финансовая ситуация с ипотекой выходит из-под контроля, в том числе у созаёмщика, ни в коем случае не стоит это игнорировать. Также не нужно избегать взаимодействия с банком. Проблемы с выплатами по ипотеке – частое явление, банки знакомы с этим и, вполне возможно, они захотят пойти навстречу и попробовать уладить вопрос, не доходя до суда и банкротства созаёмщика. Например, провести реструктуризацию.
Поскольку совместная ипотека обычно берётся на семью, а не на чужих друг другу людей, проблема невыплат известна всем участникам, причём заранее. И, на самом деле, зачастую оплачивать долг полностью и в срок не может вся семья, просто платежи распределяют так, что «виноватым» формально оказывается только один.
Типичный пример: семейная пара берёт ипотеку на двоих, но в итоге муж, являющийся созаёмщиком по договору, теряет работу. Его платежи не вносятся. Но фактически люди по-прежнему живут вместе, и у них общий бюджет. Все действия взаимосвязаны.
В таких случаях стоит поискать решение, которое поможет выйти из ситуации с минимальными потерями. Лучше всего обратиться за консультацией к профильным юристам. Они проведут подробный анализ ситуации и предложат возможные решения. Даже если это всё равно будет банкротство, не стоит забывать, что провести его можно по-разному и с разными результатами.
Можно ли поделить или закрыть ипотеку перед банкротством созаёмщика?
В подобных ситуациях у всех участников сделки возникает паника, что естественно. Одним из возможных решений видится разделение ипотеки. Но это трудная процедура, а потому она возможна только с согласия банка. Банк же, в свою очередь, соглашается на подобное крайне редко. Для него это означает продажу жилья по частям, а такая процедура сложна в реализации. Есть большая вероятность, что долю созаёмщика просто никто не купит.
Однако часто рассматривается ещё один вариант – закрытие ипотеки перед банкротством. Далее – о том, что это за процедура, как её провести и стоит ли вообще брать её во внимание.
Как правильно закрыть ипотеку
В поисках решения возникшей проблемы заёмщики стараются придумать какое-то решение. Одним из них видится закрытие ипотеки перед инициацией процедуры банкротства. На практике реализовать такой план почти невозможно, поскольку, если у должника нет денег платить по счетам, то и погасить весь долг он не может. Но бывает и иначе, в силу особенностей конкретной ситуации. Например, родственники собирают деньги, чтобы успеть закрыть долг до банкротства созаёмщика.
Подобные ситуации требуют тщательного рассмотрения и анализа. В этом случае нужно предварительно консультироваться у юриста. Велика вероятность, что при банкротстве созаёмщика полное погашение будет признано сделкой с предпочтением, а её можно аннулировать. В итоге деньги, с большим трудом собранные на погашение, просто уйдут в конкурсную массу. Долг при этом останется.
Также, если такое решение всё-таки будет принято, важно соблюсти правило: деньги на счёт должно внести третье лицо. Например, родственники, никак не задействованные в ипотеке. Тогда это можно будет представить в суде как подарок или помощь.
Если же средства поступят от созаёмщика или его жены/мужа, посчитают, что это была сумма из семейного бюджета. Тогда возникнут новые вопросы – о том, откуда взялись деньги, почему они не были потрачены на погашение долгов, и так далее. И снова тот же результат: транзакцию могут аннулировать, а средства включить в конкурсную массу.
Варианты решения проблемы с ипотечной квартирой и банкротством созаёмщика
Ситуация может видеться почти безвыходной. Если ничего не предпринимать, то так и будет – для всех участников, а не только для созаёмщика по ипотеке. Но всё-таки можно и нужно постараться решить эту проблему, поскольку варианты имеются.
ВАЖНО! Ниже представлены способы разрешения подобных ситуаций. Нужно использовать все или почти все методы поочерёдно, поскольку каждый в отдельности может не сработать. Комплексный подход помог многим людям сохранить жильё, когда созаёмщик по ипотеке не смог более вносить платежи.
Итак, главные способы, которые могут помочь в такой ситуации:
- Вывод созаёмщика из договора. Тем самым основной заёмщик или все участники, если их было несколько, фактически берут на себя обязательства по погашению его долгов в рамках текущей ипотеки, а также по дальнейшим выплатам. Доля перестаёт принадлежать созаёмщику и переходит к тем, кто будет платить дальше. Разумеется, в таком случае он должен получить компенсацию. Это обязательно закрепляется на бумаге по всем правилам. Такой способ самый удобный. Проблема лишь в том, как достать нужную сумму.
- Замена созаёмщика другим лицом. Подобную инициативу банк охотно поддерживает почти всегда. При этом тоже нужно погасить все просроченные задолженности, а новый созаёмщик должен быть платёжеспособен – настолько, чтобы ему могли одобрить ипотеку.
Оба варианта возможны, если есть деньги на погашение текущих просроченных платежей, а также на дальнейшие выплаты. На практике в обычной семье реализовать это сложно. Если денег на платежи по ипотеке не было, то вывод одного из созаёмщиков из договора проблему не решит. А передача прав на часть жилья другому человеку – ещё одна проблема. Желающих, как правило, нет, а если есть, то встаёт вопрос, возможно ли проживание на одной территории. Однако в рамках большой семьи иногда можно решить такую проблему.
Чаще подобные варианты решений актуальны, когда в семье разлад. Например, муж и жена, прежде взявшие ипотеку, планируют развод, но их объединяет жильё и взятый на него кредит. Жить вместе уже нет желания, и вывод одного участника из ипотеки только упростит дело. Также и заменить созаёмщика становится более приемлемой идеей.
Дополнительные способы решения проблемы:
- Переговоры с банком. Можно предложить свой вариант выхода из ситуации без банкротства и сопутствующих процедур. Если нет своих идей, можно запросить у банка возможные пути решения. Готовность к сотрудничеству вполне возможна, поскольку для кредиторов процедура банкротства созаёмщика зачастую невыгодна. Оставив ипотеку, пусть даже на какой-то небольшой срок, они получают больше выгоды. Стоит быть готовыми к тому, что банк предложит реструктуризацию. Она повысит общую сумму переплаты и значительно увеличит срок ипотеки. Но зачастую это единственный способ мирно и без бумажной волокиты сохранить жильё.
- Продажа жилья. До банкротства созаёмщика можно попытаться продать квартиру. Это позволит либо погасить долг полностью, либо получить деньги, за счёт которых будут закрыты просрочки и несколько платежей. В целом, конечно, продажа квартиры – идея безрадостная. Но она позволяет оставить себе хоть какие-то деньги, поскольку недвижимость будет реализована по рыночной цене, а не по бросовой, как это происходит на торгах по банкротству.
- Страхование. Существует вариант страховки, позволяющий компенсировать банку потери в случае, если заёмщики перестанут платить по ипотеке. При этом жильё остаётся у него. Из минусов – дополнительные затраты, и довольно крупные, а также то, что предусмотреть всё нужно сильно заранее. Непосредственно перед банкротством шансы, что жильё разрешат застраховать, близки к нулю. В идеале страховать недвижимость нужно ещё до появления просрочек.
Также в качестве плохого, но всё же варианта выступает совместное банкротство с созаёмщиком по ипотеке. Квартира тогда тоже будет потеряна. Но процесс ускорится минимум вдвое, семья сэкономит деньги и время. Также в отдельных ситуациях есть шанс получить хоть какие-то деньги от продажи жилья. Подобный выход приемлем, когда ипотечные взносы постепенно становятся непосильными для семьи.
В последнее время в законодательстве появляются возможности решения такой ситуации. Они пусть и незначительно, но могут помочь при банкротстве созаёмщика. Так, в 2024 году были приняты поправки, позволяющие:
- найти третье лицо, которое готово погасить ипотеку;
- заключить новое соглашение с банком для пересмотра условий.
Некоторая проблема этих поправок заключается в том, что судебной практики по ним почти нет. Всё делается вслепую.
Заключение
Хотя банкротство созаёмщика — серьёзная проблема, стоит постараться её решить. И делать это лучше с помощью юристов.
